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    第1799章  最后狂歡

    楊副主任與吳教授和劉教授三位一齊追問，白手也不隱瞞，說出了當初自己的具體分析。

    “我先說發展趨勢。按照二零零五年的房地產投資總額增長率，以每年増長百分之十計算，再刨去物價上漲因素。到二零二零年，年房地產投資總額，將高達二十五萬億元。很顯然，這個很難達到，因為如果加上房地產行業的上游產業和下游產業，至少要占gdp的百分之四十。”

    “也就是說，這是不可能的。換句話講，每年的房地產投資增長率，應該是逐步下降，并降到百分之五以下。否則的話，房子太多了，多得沒人住了，多得全國人民平均擁有兩套以上房子。就拿現在也就是二零一五年來說，就全國房子的總數量，哪怕城市化達到百分之七十，也已經夠住的了。”

    “我們現在有很多問題。比方說保障房建設，各地不積極，欠帳很多。比方說土地財政，為了保持地方財政收入，必須高價出讓土地，房價就難以穩定。比方說資本貪婪，現在的房企，融資的杠桿已提升到平均六倍以上。比方說居民負債率，已經高到應該剎車的地步……”

    “我再說說宏觀調控。房價的上漲速度，已連續多年高出居民收入的速度。所以有必要打壓房價，這是這幾年宏觀調控的基調。非常遺憾，每一次打壓以后，都會是報復性上漲。這不是不能宏觀調控，而是宏觀調控不夠到位，不夠有力，或不夠精準。也就是說，咱們的宏觀調控缺少頂層設計。”

    “還有就是社會需求。我說的社會需求，指的是房地產市場的購買力。購買力不是無窮的，而是有限的。達到一定高度后，往下走是肯定的。房子越造越多，買房的人越來越少，這就是房地產行業的發展趨勢。有人說，中國的城市化率，遠遠沒有達到西方發達國家的城市化水平，這個純屬扯蛋。”

    “動不動就與西方發達國家比較，是海歸派的說法，其實是在耍流氓。人家人均gdp幾萬美元，咱們只有人家的幾分之一，這怎么比較？人家的城市化，經過幾百年的積累，才達到現在的百分之七八十。咱們改革開放還不到四十年，怎么可能達到人家的城市化程度。”

    “綜上所述，簡單的講，就是房子太多了，購買力卻下降了，整個房地產行業必定是逐步下行。在這種情況下，國家必定要進行頂層設計。我不知道國家會如何進行頂層設計，但有一點可以肯定，那就是一定會給房地產行業降溫。所以在賭局開始的五年前，我判斷十年左右，房地產行業見頂并進行調整，并逐步下行，直到停在它合適的位置上。”

    白手一口氣說完。

    楊副主任說道：“老白，說得深刻啊。”

    “老楊，你記住了，我現在要說的話，才是最深刻的。接下來的一輪調控，也就是去庫存，將是房地產行業站在頂峰上的最后一次狂歡。”

    吳劉二老頻頻點頭。

    劉教授說道：“小白說的是對的。我對房地產行業不太了解，我只關注這個行業的一個數據，就是頭部房企的利潤率。我驚奇的發現，它們的利潤率在不斷的下降。這就充分的證明，這個行業確實到達了頂峰，或即將抵達頂峰。”

    吳教授也說道：“我也只關注其中的一個數據，就是百家頭部企業的負債率。我做過精確統計，百家頭部企業的負債率，已經達到了百分之六十五左右。這太危險了，如果再狂歡一次，達到百分之七十及百分之七十以上，那就要給這個行業亮紅燈了。”

    三個裁判，都希望白手贏得賭局，也相信白手能贏得賭局。

    白手自己就更不用說了。
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